Investering

Ejerlejlighed eller andelsbolig?

maj 21, 2017

Ejerlejlighed versus andelsbolig. Ejerlejlighed eller andelsbolig

 

Ejerlejlighed eller andelsbolig, spørger mange førstegangskøbere ofte sig selv om, når de skal foretage en stor livsforandrende investering. Hvornår er det fordelagtigt at vælge ejerlejligheden frem for andelslejligheden? Det kan være en jungle at finde rundt i forskellige former for boligkøb, banklån, obligationslån, og alt det andet der hører til et boligkøb.

Jeg startede i sin tid i dialog med min bank, hvor vi kiggede på om jeg kunne låne penge til en ejerlejlighed. Med min økonomi kunne jeg max få lov til at låne 1,5 mio. kr., og jeg ville gerne op og låne 1,8 mio. kr. for at kunne købe en dejlig ejerlejlighed på Amager. Banken ville låne mig de 1,8 mio. kr., hvis jeg selv kunne udbetale 150.000 kr. (normalt skal man jo ”kun” lægge 5% af lejlighedens pris selv, men kunne jeg lægge lidt oveni, var de villige til at låne mig mere). Men det kunne jeg ikke. Jeg havde på daværende tidspunkt kun været på arbejdsmarkedet i et halvt år, og har altid været lidt af en big-spender og livsnyder.

Jeg gik meget og overvejede hvilke muligheder jeg så havde, eftersom der jo også var andelslejligheden. Men hvad er forskellen på de to boliger egentlig, og skal man købe ejerlejlighed eller andelsbolig?

Ejerlejlighed:

Ved en ejerlejlighed ejer man selv den lejlighed du køber. Der er der følgende fordele / ulemper / andre ting man skal være opmærksomme på ved en ejerlejlighed:

  • Du skal lægge 5% af beløbet selv. Så hvis du låner en million, skal du minimum udbetale 50.000 kr. selv, foruden diverse købsomkostninger. (En ven foreslog en gang, at man kunne gå til en anden bank og låne udbetalingen der på en kassekredit – jeg har dog aldrig selv prøvet).
  • Du skal betale ejendomsværdiskat og grundskyld.
  • Du skal stå for al vedligeholdelse selv.
  • Du kan optage obligationslån (og i øjeblikket kan du få rigtig lave fastforrentede lån! Alle de kloge hoveder mener, at det er nu, at man skal omlægge sit lån – dvs. lave sit lån om og optage et nyt til de gode renter).
  • Du er ikke underlagt regler fra andelsforening, såsom hvor længe du må fremleje din lejlighed gennem AirBnB, og lignende.
  • Priserne følger markedet. Det betyder, at når der er gang i økonomien og himlen er blå og solen skinner (man kalder det også højkonjunktur), så stiger prisen på din lejlighed meget, og omvendt, når vi har lavkonjunktur kan du risikere, at din lejlighed taber værdi.
  • Omkostningerne ved at købe en ejerlejlighed er som regel større end ved køb af andelslejlighed. Der skal advokater, tinglysningsafgift, diverse gebyrer og administrationsomkostning til banken og meget mere.
  • Ejerlejligheder er som regel dyrere end andelslejligheder. Så selvom du kan få ”billigere” lån i form af obligationslån, så skal du betale rente af et større beløb. Se regneeksemplet nedenfor.

Regneeksempel:

Du køber en lejlighed til 2.000.000 kr. Du udbetaler 100.000 kr., som svarer til 5 % af lånet. Du kan optage obligationslån for 80 % af lejlighedens pris, dvs. 1.600.000 kr., og de resterende 300.000 kr. optager du som banklån. (Herunder antager vi, at obligationslånet ligger i kurs 100. Klik her for at læse mere, om hvordan obligationer i praksis fungerer.

Andelsbolig:

Når du køber en andelsbolig, køber du en andel af en forening, og får dermed brugsret til en lejlighed.

  • Der er lagt begrænsninger på priserne, hvilket betyder, at andelsboliger er billigere end ejerlejligheder.
  • Kan ikke optage obligationslån, så lånet skal optages som et variabelt banklån. Snak med en masse banker!
  • Indvendig vedligeholdelse står man selv for (min andelsforening betaler dog nye toiletter og håndvaske).
  • Foreningens økonomi er meget vigtig.
    • Læs vedtægterne, de sidste par årsopgørelser og referat fra sidste generalforsamling. Min andelsforening har 15 % gæld og 85 % egenkapital.
    • Skal der renoveringer til i nærmeste fremtid?
    • Hvilke lån har andelsforeningen? Swaplån har tidligere fået andelsforeninger i problemer.
  • Typisk lavere købs- og salgsomkostninger
  • Følger ikke samme prisudsving som ejerlejligheder gør (men kan stadig tabe penge på en andels, hvis man ønsker at sælge og køberne ikke er der).
  • Lavere lån – dvs. rentebetalingen er lavere end ved ejerlejlighed. Se nedenstående eksempel.

Regneeksempel

Du køber en andelsbolig til 1.000.000 kr. Du optager et banklån til 3,6 %.

Ejerlejlighed vs. andelsbolig

Teknisk pris

Teknisk pris gør det nemmere for potentielle købere at sammenligne andelsboliger, og bør give et fingerpeg om hvordan økonomien i andelsforeningen ser ud. Det udgøres af indskuddet for andelsboligen + andelen af fællesgælden i foreningen minus omsætningsaktiver, såsom opsparing i foreningen.

Regneeksempel

En andelsbolig koster 1.000.000 kr. Andelsforeningen har en gæld på 20.000.000 kr., og en opsparing på 5.000.000 kr. Der er 60 boliger i andelsforeningen. Dvs. den tekniske pris bliver:

1.000.000 kr. + 20.000.000 kr. / 60 boliger – 5.000.000 / 60 boliger = 1.250.000 kr.

Ejerlejlighed eller andelsbolig – det endelige valg

Jeg har ikke stillet punkterne op i for- og imod argumenter, da jeg synes, at forskellige omstændigheder kan gøre den ene boligform mere attraktiv frem for den anden. Jeg blev enig med mig selv om, at det var fornuftigt at købe ejerlejlighed hvis jeg havde 5 % af udbetalingen + omkring 50.000 kr. (til omkostninger i forbindelse med et køb), og hvis min tidshorisont var 5 + år. Jeg valgte at købe en andelslejlighed fordi min opsparing ikke var særlig stor, og fordi jeg har en drøm om at få en familie og flytte i noget større indenfor 5 år. Et argument der alligevel kunne få mig til at genoverveje køb af lejlighed er, at jeg tror på stigende boligpriser. Ja, jeg er klar over snakken om boligbobler osv., men over længere tidshorisont vil boligpriserne være stigende.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *